www.smpax.fora.pl

Genzyp

Opinia Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP na temat uchwały nr 4/2011 i nie tylko.

[link widoczny dla zalogowanych]

Poniżej tekst opinii:

ZWIĄZEK REWIZYJNY SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH RP

W odpowiedzi na pismo z dnia ??-2011r. dotyczące stawek opłat za lokale - Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP przedstawia następujący pogląd.

1. Obciążenie posiadaczy tytułów prawnych do lokali w danej nieruchomości dodatkową stawką opłaty p.n. „Ekspl. zaliczka” z przeznaczeniem na przejściowe finansowanie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, w sytuacji niedoboru środków spowodowanych zaległościami w opłatach innych posiadaczy lokali w tej nieruchomości, jest niezgodne z obowiązującym prawem i zasadność wprowadzenia tej stawki przez Radę Nadzorczą Spółdzielni może być kwestionowana bezpośrednio na drodze sądowej, zgodnie z art. 4 ust.8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zasada indywidualizowania opłat eksploatacyjnych była od dawna eksponowana w orzecznictwie sądowym, które konsekwentnie dawało wyraz zasadzie wiązania wysokości opłat z rzeczywistą wysokością wydatków ponoszonych przez spółdzielnię na dany lokal, czego dowodem jest m.in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 05.12.1991r., sygn. Akt III CZP 127/91. W praktyce działania różnych spółdzielni niejednokrotnie odbiegały od tej zasady.

Obecnie zasada indywidualizowania opłat znajduje swe normatywne potwierdzenie w art. 4 ust. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który nakłada na zarząd spółdzielni obowiązek prowadzenia ewidencji i rozliczania kosztów, o których mowa w art.4 ust. 1, 2 i 4 oraz art.6 ust. 3 usm „odrębnie dla każdej nieruchomości”, a nie w skali osiedla, zespołu budynków czy całej spółdzielni. Oznacza to, że osoby mające tytuł prawny do lokali w danej nieruchomości nie mogą być obciążane kosztami eksploatacji i utrzymania innych nieruchomości.

Ustawodawca zniósł również obecnie (istniejący wcześniej w ustawie) obowiązek ponoszenia kosztów w zakresie uczestnictwa członków i osób nie będących członkami w „zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów”. Przesłanką uwzględnienia długów spółdzielni w opłatach eksploatacyjnych było istnienie zobowiązania w rozumieniu art. 353 § 1 K.c., a więc stosunku prawnego, w którym osoba trzecia czyli wierzyciel mogła żądać od spółdzielni będącej dłużnikiem świadczenia, a spółdzielnia powinna to świadczenie spełnić.

Ustawodawca nie określił zasad postępowania spółdzielni w sytuacji, bardzo częstej w praktyce, gdy część użytkowników lokali w danej nieruchomości zalega z opłatami i Spółdzielni brakuje środków na bieżące pokrywanie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem tej nieruchomości. Brak środków może skutkować nieterminowym regulowaniem przez Spółdzielnię faktur za usługi nabywane dla tej nieruchomości, a w ślad za tym powstanie dodatkowych kosztów w postaci odsetek za zwłokę w zapłacie, które obciążą wszystkich użytkowników lokali w tej nieruchomości. W skrajnym przypadku nieruchomość może zostać pozbawiona dostawy prądu, ciepła czy wody z powodu nie zapłaconych rachunków.

Dochodzenie należności od dłużników jest często procesem długotrwałym, a przepisy nie wskazują skąd spółdzielnia ma pozyskać brakujące środki na regulowanie zobowiązań. Zdaniem Związku, działaniem prawnie dopuszczalnym byłoby zaciągnięcie przez Spółdzielnię kredytu obrotowego na uzupełnienie brakujących środków. Należy jednak mieć na uwadze, że odsetki od tego kredytu obciążą wszystkich posiadaczy tytułów prawnych do lokali w tej nieruchomości.

Posiadacze tytułów prawnych do lokali w danej nieruchomości mają prawo do uzyskania informacji o łącznej kwocie zaległości występujących w tej nieruchomości.

2. Spółdzielnia posiada realne możliwości dochodzenia należności z tytułu zaległych opłat za użytkowanie lokali, począwszy od działań upominawczo-monitujących, poprzez egzekucję sądową z wynagrodzenia za pracę, świadczeń emerytalnych, rachunków bankowych, ruchomości a kończąc na:

- egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - art.1710 oraz art.172 i 1713 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

- egzekucji z lokalu o statusie odrębnej własności - art.27 ust.5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i art.16 ustawy o własności lokali.

3. Zasady tworzenia i wydatkowania środków funduszu remontowego powinien określać regulamin oparty na postanowieniach statutu spółdzielni. Kompetencje do uchwalania takiego regulaminu statut zazwyczaj nadaje radzie nadzorczej spółdzielni. Środki zgromadzone na funduszu powinny być wydatkowane zgodnie z planem wydatków remontowych uchwalonym również przez organ statutowo uprawniony, którym najczęściej jest również rada nadzorcza.

Zdaniem Związku dopuszczalne jest akumulowanie środków na funduszu remontowym z przeznaczeniem na konkretne roboty remontowe przewidziane do wykonania w latach następnych w uchwalonym wieloletnim planie remontów. Zmiana przeznaczenia środków funduszu remontowego gromadzonych w okresach wieloletnich na określony cel i wydatkowanie ich na inne „bardziej konieczne” cele, jest dopuszczalne pod warunkiem, że:

- te nowe cele dotyczą innych robót remontowych niezbędnych do wykonania w danej nieruchomości,

-zapadła stosowna uchwała rady nadzorczej w sprawie zmiany przyjętego wcześniej wieloletniego planu remontów.

Zgodnie z art. 32 ustawy Prawo spółdzielcze, każdy członek ma prawo zaskarżenia uchwał podjętych przez radę nadzorczą zarówno w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym jak i na drodze sądowej.

Prezes Zarządu

Jerzy Jankowski